Adjudicação Compulsória Extrajudicial e a Prática na Regularização de Imóveis (2023)

CAPÍTULO I - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA .................... 13
1. Adjudicação compulsória: ato processual ou ação judicial? ................... 13
1.1 O que é adjudicar um bem?................................................................... 13
1.2 A adjudicação compulsória no processo civil .................................... 13
2. Objeto de adjudicação .................................................................................. 14
3. Promessa, compromisso e escritura. .......................................................... 14
4. Loteamento Rurais. Decreto 58/37 – Dispõe sobre o loteamento e a ven-
da de terrenos para pagamento em prestações ........................................... 14
4.1 Contrato irretratável/ Vedação ao arrependimento .......................... 15
4.2 Imóveis não sujeitos a loteamento na época........................................ 15
4.3 Da possibilidade de adjudicação compulsória ................................... 16
5. Lei 6766/1979 – Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá
outras Providências ....................................................................................... 17
6. Lei 4.591/1964 – Lei de Incorporação Imobiliária...................................... 17
7. Forma de aquisição dos direitos reais ........................................................ 19
8. Direito real do promitente comprador ....................................................... 19
8.1 Requisitos para caracterização do direito real de promitente comprador..... 19
9. Registro de contrato ...................................................................................... 19

PROCESSO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ....... 20
1. Natureza Jurídica da Ação de Adjudicação................................................ 20
1.1 Real ou Pessoal ........................................................................................ 20
1.2 Constitutiva ou Declaratória ................................................................. 20
1.3 Prescrição - Imprescritível ..................................................................... 21
2. Requisitos da adjudicação compulsória...................................................... 21
2.1 Contrato válido........................................................................................ 21
2.2 Partes......................................................................................................... 21
2.3 Valor da Causa ........................................................................................ 22
2.4 Condições ................................................................................................ 22
2.5 Adjudicação compulsória no Processo Civil ...................................... 23
2.6 Foro competente – relação de consumo .............................................. 23
2.7 Jurisprudência ........................................................................................ 24
2.8 Concordância do cônjuge ..................................................................... 25
2.9 Rito............................................................................................................ 25
2.10 Petição inicial......................................................................................... 25
2.11 Efeitos da sentença de adjudicação..................................................... 26
3. Registro de carta de adjudicação ................................................................ 26
3.1 Previsão legal do registro do título ....................................................... 26
3.2 Requisitos para ingresso da carta de adjudicação na matrícula ....... 27
3.3 Documentos necessários para prenotação........................................... 27
3.4 Impossibilidade de registro da carta de adjudicação.......................... 28
4. Polêmica – Adjudicação x bem de família ................................................. 28
5. Exemplos de adjudicação compulsória como ato processual ................. 28
5.1 Preferência p/ adjudicação por parte dos próprios parentes executados ...... 29
5.2 Credores .................................................................................................. 29
5.3 Preferência ao locatário do imóvel quando o imóvel for ofertado a venda .. 29
5.4 Preferência na adjudicação do bem por condômino de coisa indivisível ..... 30
6. Pode cumular ação de consignação em pagamento e adjudicação......... 31
7. Estrutura da ação .......................................................................................... 32

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL............. 34
1. Introdução ..................................................................................................... 36
2. Da adjudicação compulsória extrajudicial e a importância de sua regula-
mentação infralegal ......................................................................................... 37
2.1. Da concordância do proprietário vendedor ...................................... 39
2.2. Da discordância motivada do proprietário vendedor....................... 41
2.3. Da ausência de resposta do proprietário vendedor........................... 42
2.3.1 - Da comprovação de impossibilidade de manifestação do pro-
prietário vendedor ................................................................................. 45
2.3.2 - Da comutação do procedimento de adjudicação compulsória
extrajudicial em procedimento de usucapião extrajudicial ............. 47
2.3.3 - Da migração do procedimento para esfera judicial ................. 50
3. Cabimento da adjudicação compulsória extrajudicial.............................. 51
4. Requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial......................... 51
5. Lei no 14.382/2022 ......................................................................................... 52
6. Prazo para adjudicação compulsória extrajudicial.................................... 52
7. Prova da adjudicação compulsória extrajudicial....................................... 53
8. O objetivo do procedimento extrajudicial.................................................. 53
9. Conclusão ....................................................................................................... 54

CAPÍTULO II – ADVOCACIA EXTRAJUDICIAL ..................... 57
1. Conceito.......................................................................................................... 57
2. Amplitude da advocacia extrajudicial ........................................................ 57
3. Serviços extrajudiciais .................................................................................. 57
4. Da deontologia dos notários e registradores ............................................. 60
4.1 Obrigações documentais ....................................................................... 60
4.2 Obrigações pessoais ............................................................................... 62
4.3 Obrigações tributárias ........................................................................... 63
4.4 Obrigações técnicas ............................................................................... 64
5. Da representação ........................................................................................... 65
5.1. Espécies de representação .................................................................... 65
5.2. Contrato consigo mesmo ..................................................................... 67
5.3. Do mandato ........................................................................................... 68
5.4. Da Procuração ....................................................................................... 69
5.5. Do objeto do mandato .......................................................................... 71
5.6. Da procuração em causa própria ........................................................ 75
6. Escrituras Públicas ........................................................................................ 78
6.1 Conceito .................................................................................................. 78
6.2 Classificação ............................................................................................ 79
6.3 Natureza jurídica .................................................................................... 79
6.4 Características ......................................................................................... 80
6.5 Estrutura Jurídica ................................................................................... 81
6.5.1. Elemento subjetivo ........................................................................ 81
6.5.2. Elemento objetivo .......................................................................... 81
6.5.3. Elemento formal ............................................................................ 81
6.6 Requisitos da escritura pública ............................................................. 81
6.6.1. Quanto à competência territorial do tabelião ............................ 82
6.6.2. Quanto a data ................................................................................. 82
6.6.3. Quanto ao horário ......................................................................... 83
6.6.4. Quanto a qualificação dos sujeitos .............................................. 83
6.6.5. Quanto ao reconhecimento da capacidade e identidade das
partes ..................................................................................................... 89

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL E ADVOCACIA EXTRAJUDICIAL
6.6.6. Quanto ao idioma .......................................................................... 90
6.6.7. Quanto a manifestação de vontade ............................................. 91
6.6.8. Quanto ao objeto ........................................................................... 91
6.6.9. Quanto as exigências fiscais ......................................................... 94
6.6.10. Quanto as exigências legais ........................................................ 95
6.6.11. Quanto a leitura e assinatura ..................................................... 96
7. Escrituras de divórcios e separações .......................................................... 97
7.1 Conceito .................................................................................................. 98
7.2 Pressupostos (Elementos de existência) .............................................. 98
7.3. Classificação ........................................................................................... 98
7.4. Legitimidade .......................................................................................... 99
7.5. Efeitos do Divórcio ............................................................................... 99
8. Escrituras de inventários .............................................................................. 100
8.1. Conceito de Sucessão ............................................................................ 100
8.2. Natureza Jurídica ................................................................................... 100
8.3. Espécies de Sucessão ............................................................................. 101
8.4. Abertura da Sucessão Universal e Legítima Ab Intestato ................ 102
8.5. Transmissão da Herança ...................................................................... 102
8.6. Lugar da Abertura do Inventário ........................................................ 102
8.7. Inventariante .......................................................................................... 103
8.8. Pressupostos do Inventário Extrajudicial .......................................... 105
9. Registro de títulos e documentos ................................................................ 106
10. Registro de imóveis ..................................................................................... 110
10.1. Conceito de registro em sentido estrito ........................................... 110
10.2. Sistema registral .................................................................................. 111
11. Retificação de registros .............................................................................. 112
11.1. Retificação quanto à fonte .................................................................. 112
11.1.1. Retificação do título .................................................................... 112
11.1.2. Retificação do assento registral .................................................. 113
12. Usucapião extrajudicial .............................................................................. 116
12.1 Da ineficácia da ata notarial para fins de usucapião ........................ 118
12.2 Da impossibilidade do tabelião de notas atestar a posse ................ 118
12.3 Da impossibilidade do tabelião de notas atestar o tempo .............. 120
12.4. Da ilegalidade dos emolumentos da ata notarial para fins de
usucapião ................................................................................................... 121

MODELOS DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL ... 125
Adjudicação Compulsória Extrajudicial......................................................... 127

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL E ADVOCACIA EXTRAJUDICIAL
Adjudicação compulsória ................................................................................. 132
Adjudicação de bens indivisíveis com reposição em dinheiro .................... 137
MODELOS DE INVENTÁRIOS E PARTILHA EXTRAJUDICIAL ..... 139
Modelo de procuração Ad Judicia .................................................................. 141
Modelo de instrumento particular de partilha amigável ............................. 142
Modelo de inventário extrajudicial ................................................................. 145
Processo de inventário extrajudicial ............................................................... 147
Modelo escritura de inventário e partilha ..................................................... 152
Modelo de ação de abertura de inventário proposta pelo herdeiro ........... 155
Modelo de alvará judicial em inventário ....................................................... 157
Modelo de compromisso de inventariante .................................................... 159
Modelo de ação de remoção do inventariante ............................................. 160
MODELOS DE DIVÓRCIO EXTRAJUDICIAL ........................... 167
Modelo de procuração de divórcio extrajudicial outorgado advogado ..... 169
Modelo de escritura pública de divórcio em conformidade com a EC/66. 171
Escritura de divórcio consensual ..................................................................... 174
Divórcio extrajudicial sem filhos, sem justiça gratuita ................................ 176
Divórcio consensual extrajudicial com filhos maiores e capazes ............... 179
Divórcio extrajudicial ....................................................................................... 183
Modelo de ação de divórcio consensual extrajudicial .................................. 185
Modelo de escritura pública de divórcio consensual ................................... 189
Modelo de escritura pública de conversão de separação em divórcio ....... 192

MODELOS DE UNIÃO ESTÁVEL EXTRAJUDICIAL ................... 195
Modelo de escritura pública de união estável ............................................... 197
Contrato de união estável (modelo1) ............................................................. 199
Contrato de união estável (modelo 2) ............................................................ 202
Ação declaratória de união estável pos-mortem ........................................... 206
Ação declaratória para reconhecimento e dissolução de união estável ..... 211
Reconhecimento e dissolução de união estável cumulada com afastamento
do lar .............................................................................................................. 217

MODELOS DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL ........................ 225
Usucapião constitucional - especial urbana (artigo 1240 do código civil) ...... 227
Usucapião de área rural .................................................................................... 234
Usucapião extrajudicial lei de registros públicos .......................................... 239

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL E ADVOCACIA EXTRAJUDICIAL
Usucapião extraordinário (artigo 1238 do código civil) .............................. 243
Ação de usucapião extraordinária .................................................................. 251
Usucapião ordinário (artigo 1242 do código civil) ....................................... 262
Usucapião para cônjuge/companheiro (art. 1240 do código civil) ............. 268
Ação de usucapião familiar (2 anos) .............................................................. 274
Ação de usucapião de bens móveis ................................................................. 280
Recurso de apelação em usucapião ................................................................ 283
Ata notarial de usucapião extrajudicial (modelo I) ...................................... 292
Ata notarial de usucapião extrajudicial (modelo II) .................................... 298
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ....................................... 305
Instruções para uso das peças práticas on-line deste livro .............. 310

RODRIGO ARANTES DE CARVALHO

Possui graduação em Direito pela Universidade de Franca. É especialista em Direito e Processo do Trabalho pela PUC Minas,

em Administração Geral, pela UNIP - Universidade Paulista e em Formação em Educação a Distância, pela UNIP - Univer-
sidade Paulista. É mestre em Direito Empresarial pela Faculdade de Direito Milton Campos - Nova Lima/MG e doutor em

Ciencias Juridicas Y Sociales pela Universidad del Museo Social Argentino de Buenos Aires. Atualmente é Advogado, Diretor
Local das Faculdades mantidas pela Associação Vitoriana de Ensino Superior - AVIES e pela Associação Unificada Paulista
de Ensino Renovado Objetivo - ASSUPERO/ Vitória-ES; Tem experiência na área de Direito Empresarial, Direito Material e
Processual do Trabalho e Direito Processual Civil.

ALEXANDRE NUNES DE MORAES

Procurador do Município de Goiânia. Professor Universitário de Pós Graduação e Preparatório para Carreiras Jurídicas.
Palestrante em diversas áreas do Direito. Pós Graduado em Direito Administrativo, Direito Civil, Processual Civil, Direito do
Consumidor e Gestão Educacional.